Суть проблемы:

1. Компания (далее – Арендодатель) осуществляет деятельность по сдаче в аренду торговых площадей. Торговые площади находятся в торговом центре (далее – ТЦ), который принадлежит Арендодателю на праве собственности.

2. Арендная плата на текущий момент состоит из двух частей:
1) постоянная часть арендной платы – фиксированный платеж за 1 кв. м.;
2) переменная часть арендной платы – сумма возмещения арендаторами расходов Арендодателя на обеспечение сдаваемых в аренду помещений различными видами ресурсов (электроэнергия, вода, отопление), а также на техническое обслуживание газового оборудования.
Расчет суммы переменной части арендной платы производится на основании показаний счетчиков и цены, указанной в документах поставщиков соответствующих видов ресурсов.

3. На текущий момент в завершающей стадии находится проект по запуску собственной газопоршневой электростанции Арендодателя, которая позволит Арендодателю собственными силами обеспечивать весь ТЦ электроэнергией на 80-85%. Оставшиеся 15-20% будут обеспечиваться за счет приобретения Арендодателем электрической энергии у гарантирующего поставщика (далее – ГП). В этом случае забор электроэнергии будет производиться из «внешней» сети и предполагается:
- в пиковые периоды максимального потребления, когда мощности собственной электростанции будет недостаточно;
- для поддержания минимального уровня потребления из сети на постоянной основе.
Таким образом полная автономия от гарантирующего поставщика отсутствует.
Производство электроэнергии на собственной электростанции направлено только на цели обеспечения потребностей ТЦ. Продажа энергии 3-м лицам не предполагается.

4. Арендодатель не желает, чтобы его деятельность признали энергосбытовой и исходит из невозможности дальнейшего определения переменной части арендной платы путем применения прежнего алгоритма: количество кВт*ч, умноженного на стоимость электроэнергии.

С учетом этого Арендодатель изменил (в договорах аренды) алгоритм определения переменной части арендной платы: теперь переменная часть определяется с учетом статистики потребления ресурсов за прошлые периоды (по всем видам ресурсов), а применительно к электроэнергии – исходя из статистики потребления в кВт*ч и стоимости производства 1 кВт*ч на собственной станции. Определяемый таким образом размер переменной части арендной платы фиксируется на 12 месяцев, при этом разделение по отдельным видам ресурсов не производится.

5. Исходя из такого (нового) алгоритма расчетов, стоимость переменной части арендной платы за год получается ниже суммы, определяемой в результате применения прежнего алгоритма. Связано это с меньшими затратами Арендодателя на самостоятельное производство электроэнергии относительно затрат, обусловленных ее приобретением у ГП.
Однако, несмотря на прямую выгоду, некоторые арендаторы настаивают на сохранении прежней системы определения переменной части арендной платы, то есть с учетом разделения на виды ресурсов и указания их тарифов/стоимости.

Вопросы для анализа:

1. Возможен ли расчет переменной части арендной платы по видам ресурсов, в частности, выставление арендаторам суммы за электроэнергию, исходя из показаний счетчиков и стоимости 1кВт*ч. без получения статуса энергоснабжающей организации и без получения лицензии на осуществление энергосбытовой деятельности?

2. Какую стоимость 1 кВт*ч может использовать Арендодатель при расчете переменной части арендной платы? Как в этом случае корректно сформулировать условие об определении переменной части арендной платы в договоре аренды?

3. Должен ли Арендодатель и если да, то каким тогда образом, подтверждать размер затрат на 1кВт*ч для проверяющих организаций? И будет ли такой показатель проверяться со стороны регулирующих организаций? С какой периодичностью? Для арендаторов Арендодатель может сделать аналитический расчет по статьям расходов. Не будет ли со стороны регулирующих организаций осуществляться проверка на предмет подтверждения (в т.ч. документального, методологического) достоверности расчетов?

4. Если не требуется точного документального подтверждения затрат на производство электроэнергии, может ли Арендодатель указать в договорах текущую (расчетную) величину стоимости (возмещения затрат) 1 кВт*ч, например, утвержденную приказом руководителя Арендодателя?
На текущий момент все расчеты сделаны исходя из прогнозируемой стоимости 1 кВт*ч на следующие 12 мес. Риск роста расходов на составляющие себестоимости 1 кВт*ч в течение следующих 12 месяцев несет Арендодатель.