Здравствуйте. Прошу оценить правильность юридической консультации, которую мы получили от юристов по части распаковки новых мкд.


Вопросы, которые нас интересовали.

Для правильного принятия решения об определении лица, ответственного за оплату ресурса, прошу разъяснить кто является плательщиком за поставленный ресурс т/э в нежилые помещения при следующих вводных данных:
1. Нежилое помещение расположено в МКД
2. МКД сдан в эксплуатацию
3. МКД внесен в список домов под управление УК по Реестру выданных лицензий.
4. Ни Застройщик, ни УК не предоставили данные по НП.
5. На Росреестре собственник НП не зарегистрирован.

Кому начислять НП в новом только что сданном МКД Застройщику или УК?


Консультация юристов

В силу п. 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Аналогичная норма предусмотрена пп. «а» п. 3 Правил № 354.
Таким образом, жилищное законодательство возлагает на застройщика обязанность по оплате коммунальных услуг за помещения в МКД после ввода дома в эксплуатацию, независимо от факта регистрации права собственности на помещение.
Вывод о том, что обязанность по внесению платы за нежилое помещение и коммунальные услуги с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи объекта дольщику лежит на застройщике, отражён в судебной практике (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.08.2015 № Ф04-21617/2015 по делу № А70-4834/2014, оставленное без изменения Определением Верховного Суда РФ от 11.12.2015 № 304-ЭС15-15843; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.11.2015 № Ф05-14777/2015 по делу № А40-195936/14, оставленное без изменения Определением Верховного Суда РФ от 18.02.2016 № 305-ЭС16-928; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.08.2017 № Ф09-4672/17 по делу № А60-43233/2016 и др.).

При этом согласно п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Т.е. в случае передачи помещения другому лицу от застройщика это лицо обязано оплачивать коммунальные услуги независимо от регистрации права собственности на помещение (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 14.03.2019 по делу № 33-689/2019). Поэтому рекомендуем при направлении застройщику проекта договора и просьбы оплатить коммунальный ресурс также предложить застройщику предоставить информацию, передано ли кому-либо помещение по передаточному акту.

Для сведения:
В судебной практике также имеются выводы о том, что на управляющую организацию может быть возложена обязанность по оплате ресурсов, потреблённых нежилыми помещениями, право собственности на которые не зарегистрировано.
В соответствии с Постановлением № 1498 с 01.01.2017 вступили в силу изменения, внесенные в Правила № 354.
В силу абзаца 3 пункта 6 новой редакции Правил N 354 поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.
При этом управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив (далее - управляющая организация) предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями (абзац 4 пункта 6 Правил № 354).
Положения абзаца 3 пункта 6 Правил № 354 носят императивный характер и обязывают собственника нежилого помещения и ресурсоснабжающую организацию перейти на прямые расчеты. Для этого указанной нормой предписано заключить соответствующий договор ресурсоснабжения.
До прекращения заключенного с управляющей компанией договора о предоставлении коммунальных услуг собственник нежилого помещения может вносить плату управляющей компании, поскольку Постановление N 1498 не содержит правил относительно сроков заключения договоров между собственниками нежилых помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями в письменной форме, а также не устанавливает сроков передачи управляющими организациями сведений о собственниках нежилых помещений в ресурсоснабжающую организацию.
Вместе с тем в абзаце 4 пункта 6 Правил № 354 регламентированы действия управляющей организации по передаче абонентов ресурсоснабжающим организациям. Из указанной нормы и частей 2.2 и 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в их системном толковании следует, что именно управляющей организации, как лицу, несущему ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за предоставление коммунальных услуг, предписано передать ресурсоснабжающей организации сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме и направить уведомления собственникам о прекращении обязательств в части предоставления им коммунальных услуг.
Исполнение управляющей организацией названных действий прекращает ее правоотношения с собственником нежилого помещения с начала расчетного периода (календарный месяц), следующего за периодом, в котором были совершены соответствующие юридически значимые действия. При этом правоотношения по поставке коммунального ресурса с указанного момента должны возникать между собственником нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией.
Т.е. если управляющая организация не передала сведения о собственниках нежилых помещений после 01.01.2017, при этом управляющая организация оказывает коммунальные услуги в МКД, то она обязана оплачивать коммунальные услуги, потреблённые во всех жилых помещениях и нежилых помещениях, информация о собственниках которых управляющей организацией не предоставлена ресурсоснабжеющей организации. Данный вывод основан на Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.06.2018 № Ф01-2272/2018 по делу № А82-7444/2017.