• Энергоснабжение при аренде помещений в ТРЦ.

    Суть проблемы:

    1. Компания (далее – Арендодатель) осуществляет деятельность по сдаче в аренду торговых площадей. Торговые площади находятся в торговом центре (далее – ТЦ), который принадлежит Арендодателю на праве собственности.

    2. Арендная плата на текущий момент состоит из двух частей:
    1) постоянная часть арендной платы – фиксированный платеж за 1 кв. м.;
    2) переменная часть арендной платы – сумма возмещения арендаторами расходов Арендодателя на обеспечение сдаваемых в аренду помещений различными видами ресурсов (электроэнергия, вода, отопление), а также на техническое обслуживание газового оборудования.
    Расчет суммы переменной части арендной платы производится на основании показаний счетчиков и цены, указанной в документах поставщиков соответствующих видов ресурсов.

    3. На текущий момент в завершающей стадии находится проект по запуску собственной газопоршневой электростанции Арендодателя, которая позволит Арендодателю собственными силами обеспечивать весь ТЦ электроэнергией на 80-85%. Оставшиеся 15-20% будут обеспечиваться за счет приобретения Арендодателем электрической энергии у гарантирующего поставщика (далее – ГП). В этом случае забор электроэнергии будет производиться из «внешней» сети и предполагается:
    - в пиковые периоды максимального потребления, когда мощности собственной электростанции будет недостаточно;
    - для поддержания минимального уровня потребления из сети на постоянной основе.
    Таким образом полная автономия от гарантирующего поставщика отсутствует.
    Производство электроэнергии на собственной электростанции направлено только на цели обеспечения потребностей ТЦ. Продажа энергии 3-м лицам не предполагается.

    4. Арендодатель не желает, чтобы его деятельность признали энергосбытовой и исходит из невозможности дальнейшего определения переменной части арендной платы путем применения прежнего алгоритма: количество кВт*ч, умноженного на стоимость электроэнергии.

    С учетом этого Арендодатель изменил (в договорах аренды) алгоритм определения переменной части арендной платы: теперь переменная часть определяется с учетом статистики потребления ресурсов за прошлые периоды (по всем видам ресурсов), а применительно к электроэнергии – исходя из статистики потребления в кВт*ч и стоимости производства 1 кВт*ч на собственной станции. Определяемый таким образом размер переменной части арендной платы фиксируется на 12 месяцев, при этом разделение по отдельным видам ресурсов не производится.

    5. Исходя из такого (нового) алгоритма расчетов, стоимость переменной части арендной платы за год получается ниже суммы, определяемой в результате применения прежнего алгоритма. Связано это с меньшими затратами Арендодателя на самостоятельное производство электроэнергии относительно затрат, обусловленных ее приобретением у ГП.
    Однако, несмотря на прямую выгоду, некоторые арендаторы настаивают на сохранении прежней системы определения переменной части арендной платы, то есть с учетом разделения на виды ресурсов и указания их тарифов/стоимости.

    Вопросы для анализа:

    1. Возможен ли расчет переменной части арендной платы по видам ресурсов, в частности, выставление арендаторам суммы за электроэнергию, исходя из показаний счетчиков и стоимости 1кВт*ч. без получения статуса энергоснабжающей организации и без получения лицензии на осуществление энергосбытовой деятельности?

    2. Какую стоимость 1 кВт*ч может использовать Арендодатель при расчете переменной части арендной платы? Как в этом случае корректно сформулировать условие об определении переменной части арендной платы в договоре аренды?

    3. Должен ли Арендодатель и если да, то каким тогда образом, подтверждать размер затрат на 1кВт*ч для проверяющих организаций? И будет ли такой показатель проверяться со стороны регулирующих организаций? С какой периодичностью? Для арендаторов Арендодатель может сделать аналитический расчет по статьям расходов. Не будет ли со стороны регулирующих организаций осуществляться проверка на предмет подтверждения (в т.ч. документального, методологического) достоверности расчетов?

    4. Если не требуется точного документального подтверждения затрат на производство электроэнергии, может ли Арендодатель указать в договорах текущую (расчетную) величину стоимости (возмещения затрат) 1 кВт*ч, например, утвержденную приказом руководителя Арендодателя?
    На текущий момент все расчеты сделаны исходя из прогнозируемой стоимости 1 кВт*ч на следующие 12 мес. Риск роста расходов на составляющие себестоимости 1 кВт*ч в течение следующих 12 месяцев несет Арендодатель.

  • ПОВЫШАЮЩИЙ КОЭФФИЦИЕНТ ПРИ РАСЧЕТЕ РАЗМЕРА ПЛАТЫ В СВЯЗИ С НЕСАНКЦИОНИРОВАННЫМ ВМЕШАТЕЛЬСТВОМ В РАБОТУ ПРИБОРА УЧЕТА

    1. Пунктом 81.11 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» предусмотрен порядок определения размера платы потребителя за коммунальную услугу (объем которой невозможно установить) как разновидность гражданско – правовой ответственности / штрафа, при этом величина платы за коммунальную услугу, определенная исходя из объема = норматив * повышающий коэффициент 10, не может быть использована для целей уменьшения содержания общего имущества/общедомовые нужды? При этом в отношении такого потребителя какой объем потребления коммунальной услуги должен быть учтен для целей расчета содержания общего имущества/общедомовые нужды по многоквартирному дому?

    2. Указанной выше нормой предусмотрен специальный порядок определения «расчетного» объема коммунальной услуги, «аналогичного» объему, определяемому по данным приборам учета, который можно в дальнейшем использовать при определении общедомовых нужды/содержания общего имущества в отношении всего многоквартирного дома и если да, то откуда это следует (ссылка на норму права)?

    3. Что понимать под требованием о доначислении платы: разница между величиной денежных средств, оплаченных потребителем и величиной платы, определенной с повышающим коэффициентом 10?

    4. Как выставлять потребителю требование о внесении доначисленной платы за коммунальные услуги (отдельный документ / единый платежный документ)? Кроме того, предусмотрено ли обязательное отражение «доначисленного требования» в платежных документах, единых платежных документах по аналогии с пунктом 97 Правил № 354 и допустима ли такая аналогия?

    5. Имеется ли противоречие в правовых позициях, изложенных в решении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2019 № АКПИ18-1163 и постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 05.04.2019 № 02АП-146/2019 по делу № А28-3836/2018?

  • Вопросы по реализации проекта установки приборов учета холодной и горячей воды для клиентов-физлиц

    Прорабатывается вопрос по повышению привлекательности услуг по установке, замене и поверке приборов учетах холодной и горячей воды для клиентов-физических лиц. Чтобы продукт был для клиента привлекательным, он должен включать в себя полный комплекс работ, в т.ч. опломбировку и передачу клиенту полного комплекта документов, необходимых для ввода прибора учета в эксплуатацию. Продукт будет продаваться от имени ЭСО, а непосредственные работы могут выполнять собственные сотрудники и/или сотрудники подрядной организации.

    В настоящий момент уточняются бизнес-процесс и возможности по оказанию клиентам комплексной услуги. Если услуга не будет включать в себя этап опломбировки, то она сразу становится менее привлекательной для клиента. Ниже приведен состав работ, перечень документов и сертификатов на примере услуги «Установка приборов учета воды» (замена и опломбировка – аналогично, но состав работ несколько изменится).

    Базовый состав продукта (товары и услуги):
    • Индивидуальный прибор учета воды;
    • Фильтр грубой очистки;
    • Присоединительный комплект (штуцер обычный и штуцер с обратным клапаном);
    • Соединения из металлопласта 50 см;
    • Два угла на один счетчик воды;
    • Монтаж счетчика, счетчиков воды (в зависимости от необходимости);
    • Оформление документации для подачи в ЕИРЦ, УК, ресурсоснабжающей компании.

    Пакет документов, который необходимо оставить клиенту:
    • Договор на установку индивидуального прибора учета воды;
    • Акт ввода в эксплуатацию прибора учета воды;
    • Паспорт для каждого прибора учета;
    • Свидетельство СРО компании, производившей монтаж.

    Требование к организации-исполнителю (т.е. к нам или нашему подрядчику):
    • Свидетельство СРО;
    • Сертификат Федеральной службы по аккредитации.

    Действия клиента после завершения работ:
    • Клиент регистрирует счетчик в МФЦ или УК, ЕИРЦ (никаких дополнительных документов, кроме тех, которые мы оставим, не понадобится).

    Вопросы, возникающие при реализации продукта:

    1. Можем ли мы от своего имени предложить клиенту полный комплекс работ, включая опломбировку бытовых приборов учета ХВС и ГВС? Если сами работы может выполнить кто угодно, то что с опломбировкой? Есть ли ограничения?
    2. Корректно ли приведены требования к пакету документов для клиента, на основании которых прибор учета должен быть введен в эксплуатацию? Если нет, то какие требования необходимы и достаточны?
    3. Корректно ли приведены требования к организации-исполнителю услуги (мы и/или подрядчик)? Если нет, то какие требования необходимы и достаточны, чтобы иметь возможность выполнять указанный комплекс работ?
    4. Является ли включение организации или ИП в Реестр аккредитованных лиц в области обеспечения единства измерений основанием для выполнения работ по поверке и опломбировке приборов учета воды?
    5. Есть ли особенности при продаже этого продукта клиентам – юридическим лицам?
    6. Какими нормативными документами регламентируются работы по установке, замене, поверке и опломбировке приборов учета воды и требования к организации-исполнителю услуги?

  • Возможность самостоятельного установления даты начала и окончания отопительного периода в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном доме
    0 руб.

    Вправе ли собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме в виде встроенного либо пристроенного помещения с отдельным вводом тепловой энергии, отдельным индивидуальным тепловым пунктом, отдельной от жилой части МКД внутридомовой системой отопления, оборудованное прибором учета тепловой энергии, самостоятельно устанавливать сроки начала и окончания отопительного периода, отличные от установленных в п.5 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354?

    Может ли теплоснабжающая организация отказать в перерасчете платы ввиду не предоставления услуг по отоплению в нежилом помещении?
    Можно ли отказать собственнику нежилого помещения в составлении акта о дате фактического пуска тепловой энергии в нежилое помещение или прекращения теплоснабжения нежилого помещения?

  • Применение утвержденного норматива на отопление при начислении платы в нежилых помещениях мкд
    0 руб.

    Суд кассационной инстанции указал, что в отношении нежилого помещения в многоквартирном доме (МКД) нельзя применять утвержденный норматив на отопление, величина которого рассчитана по формулам правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 306 (далее - Правил №306) (в редакции, действовавшей до 01.07.2012), т.к. в формулах не учитывалась площадь нежилых помещений в МКД. В связи с чем суд указал, что расчет по нагрузке в соответствии с Методикой осуществления коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя, утв. приказом Минстроя России от 17.03.2014 № 99/пр представляется наиболее достоверным способом определения объема тепловой энергии, отпущенной в нежилое помещение.
    Вопрос 1. В отношении нежилых помещений, по которым вступили в силу решения судов, аналогичные выше указанному, необходимо производить расчеты в соответствии с Приказом №99/пр до вступления в силу новых нормативов на отопление, рассчитанных по формулам Правил № 306 в редакции, действующей с 01.07.2012? Расчеты необходимо производить, начиная с периода, который рассматривался в суде, с перерасчетом не более, чем за 3 года?
    Вопрос 2. Возможно ли для снижения потенциальных убытков и снижения вероятности судебных разбирательств воспользоваться правилами установления и изменения (пересмотра) тепловых нагрузок, утв. приказом Минрегиона РФ от 28.12.2009 № 610 следующим образом:
    2.1. В отношении нежилых помещений, по которым вступили в силу решения судов, аналогичные вышеуказанному, а также в отношении помещений тех клиентов, которые имеют претензии по размеру платы за отопление, проводится согласно пункту 33 Правил № 610 мониторинг установленных тепловых нагрузок.
    2.2. По результатам контроля (мониторинга) оформляется акт обследования, на основании которого и в соответствии с пунктом 35 Правил № 610 с использованием методов, указанных в подпунктах 2) - 9) пункта 11 Правил №610, устанавливается величина тепловой нагрузки. На основании пункта 36 Правил № 610 новые тепловые нагрузки вносятся в договор теплоснабжения.
    2.3. В отношении нежилых помещений, по которым вступили в силу решения судов, аналогичные вышеуказанному, в соответствии с пунктом 35 Правил № 610 после установления новой величины тепловой нагрузки расчеты за тепловую энергию (мощность) осуществляются на ее основе. Вне зависимости от того, согласовано ли внесение новой величины в договор.
    Вопрос 3. Можно ли в одностороннем порядке распространить действие новой нагрузки, установленной в порядке, указанном в пунктах 2.1 – 2.3, на прошедшие периоды для случая, описанного в пункте 1, по аналогии с абзацем 2 пункта 35 Правил №610?

  • pro Вопросы по заключению ЕТО договора теплоснабжения с субабонентом потребителя (категория "прочие")
    0 руб.

    Требуется правовое заключение по следующим вопросам.

    1. Обязана ли единая теплоснабжающая организация (ЕТО) заключить договор теплоснабжения с субабонентом потребителя, при условии, если присоединение субабонентом осуществлялось не ЕТО или осуществлялось вместе с присоединением потребителя (в момент присоединения тепловая установка принадлежала потребителю, то есть субабонента не было).
    2. При обращении к ЕТО субабонента за заключением договора, чья теплоустановка ранее принадлежала потребителю и снабжение которой осуществляется в составе договора с потребителем (т.е. в перечне объектов объект субабонента указан), может ли считаться акт разграничения, оформленный ранее с потребителем и в котором отражена или не отражена теплоустановка субабонента, документом, подтверждающим подключение теплоустановки субабонента в установленном порядке? Может ли такой акт разграничения быть приложен к договору с субабонентом или необходимо оформить новый акт?
    3. В отношениях с опосредованно присоединенными потребителями (субабонентами) к тепловым сетям потребителей, не являющихся теплосетевыми организациями, необходимо рассмотреть спорные вопросы относительно порядка заключения договоров теплоснабжения и согласования актов разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности с такими потребителями:
    3.1. Если для заключения договора с субабонентом необходимо оформить акт разграничения, необходимо ли составлять многосторонний акт (ЕТО, ТСО, потребитель, субабонент) или достаточно двухстороннего акта между ЕТО или ТСО, к сетям которой присоединен потребитель, и субабонентом? При этом можно ли обязать потребителя рассмотреть и согласовать акт разграничения в отношении объекта субабонента?
    3.2. Где будет находиться точка поставки для договора между ЕТО и субабонентом в целях разграничения ответственности ЕТО за качество и порядок определения объема потребления, и порядка установки прибора учета в точке поставки?
    4.1. Установлена ли законодательством обязанность устанавливать прибор учета в отношении теплоустановки, а не совокупности теплоустановок?
    4.2. Является ли прибор учета, установленный ранее в точке поставки потребителя и учитывающий потребление самого потребителя и опосредованно присоединенного потребителя, коммерческим?
    4.3. Если является коммерческим, то его показания используются для определения обязательств только потребителя (Vпотреб = Vпу – Vсуб, где Vсуб определяется исходя из нагрузки субабонента или показаний ПУ, установленного на границе между потребителем и субабонентом) или потребителя и субабонента (Vпу распределяется пропорционально нагрузке потребителя и субабонента либо по иной пропорции, определенной потребителем и субабонентом)?
    4.4. Если второй вариант использования ПУ, то необходимо ли соглашение между потребителем и субабонентом или порядок распределения возможно установить в рамках договоров между ЕТО и потребителем, и ЕТО и субабонентом?

    Спасибо.

  • pro Анализ документов, подтверждающих отсутствие приборов отопления в помещении мкд, о правомерности использования технического паспорта помещения для подтверждения отсутствия отапливаемой площади
    5000 руб.

    На практике нашей РСО распространены случаи, когда собственник помещения в МКД для обоснования отсутствия приборов отопления предоставляет технический паспорт на принадлежащее ему помещение, в том числе оформленный в году, в котором зафиксировано отсутствие централизованного отопления или отопление с использованием иных источников (например, отопление электрообогревателями) на момент его составления.
    В связи с этим прошу прояснить:
    1. относится ли технический паспорт помещения к технической документации МКД?
    2. имеются ли основания требовать у собственника помещения с отсутствующими приборами отопления предоставления иных технических документов на МКД, подтверждающих изначальное отсутствие приборов отопления в его неотапливаемом помещении?
    3. в случаях отсутствия технического паспорта МКД, проекта теплоснабжения МКД у организации, обслуживающей общее имущество МКД (особенно по старому жилищному фонду), может ли к документам, подтверждающим изначальное отсутствие приборов отопления в помещении МКД, быть отнесено письмо-подтверждение от этой организации об отсутствии переустройства и (или) изначальном отсутствии приборов отопления в неотапливаемом помещении МКД?

  • pro О правомерности взимания платы за отопление в помещениях (жилых, нежилых), не оборудованных нагревающими элементами, согласно правовой позиции верховного суда (определение № акпи 18-367 от 15.06.2018)
    0 руб.

    Провести правовой анализ судебного акта – Определения Верховного суда РФ от 15.06.2018 № АКПИ 18-367.

    В своем Определении от 15.06.2018 № АКПИ18-367 Верховный Суд РФ отмечает, что в абзаце пятнадцатом пункта 1 приложения письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 2 сентября 2016 г. № 28483-АЧ/04 содержится разъяснение по применению правовых норм - Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 54, суть которого сводится к тому, что размер платы за коммунальную услугу по отоплению подлежит определению в одинаковом установленном Правилами № 354 порядке (с применением соответствующих расчетных формул) во всех жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома, вне зависимости от условий отопления отдельных помещений в многоквартирном доме, в том числе в отсутствии обогревающих элементов, установленных в помещении, присоединенных к централизованной внутридомовой инженерной системе отопления, при подключении многоквартирного дома к централизованной системе теплоснабжения.
    Но из содержания пунктов 42.1 и 43 Правил № 354 указанный вывод не следует. Правила устанавливают единый порядок расчета платы за отопление вне зависимости от условий отопления и предусматривают обязанность граждан по оплате коммунальной услуги отопления вне зависимости от наличия или отсутствия в жилых и нежилых помещениях обогревающих элементов, присоединенных к централизованной внутридомовой инженерной системе отопления, поскольку расчет размера платы, предусмотренный формулами, утвержденными Правилами, учитывает только общую площадь жилого (нежилого) помещения.
    Кроме того, необходимо соотнести вышеупомянутый судебный акт с позицией, изложенной в Определении Верховного суда РФ от 30.08.3016 года № 71-КГ16-12 на предмет наличия/отсутствия противоречий.

    По итогам анализа прошу дать ответ на следующие вопросы:
    1. Действительно ли в данном Определении положения Правил № 354 трактуются следующим образом: плата по коммунальной услуге отопления начисляется в том числе вне зависимости от наличия либо отсутствия в жилых/нежилых помещениях обогревающих элементов, присоединенных к централизованной системе отопления;
    2. Действительно ли Верховный суд трактует положения Правил № 354 следующим образом: порядок начисления платы за отопление неодинаков ввиду различных способов оплаты, оснащенности приборами учета и т.д.
    3. В случае, если РСО будет принято решение о прекращении начисления за отопление (в случае, если оно производилось ранее) жилым и нежилым помещениям, в которых отсутствуют обогревающих элементов, присоединенных к централизованной системе отопления в установленном законом порядке:
    • Следует ли начислять плату в помещении, в котором отсутствуют обогревающие элементы (радиаторы), но имеются стояки и изоляция на них;
    • Какие санкции возможны в отношении РСО в случае, если РСО будет производить начисление за отопление помещениям, в которых отсутствуют обогревающие элементы в установленном законом порядке;
    • Можно ли распределять весь объем потребленной ТЭ по ОДПУ на только на отапливаемые помещения МКД?

  • Вопрос по подключению МКД к системе теплоснабжения
    0 руб.

    Имеет ли право РСО внести в условия подключения конкретное требование по установке в многоквартирном доме индивидуальных (квартирных) приборов учета тепловой энергии? И к каким именно МКД, к вновь строящимся или к реконструируемым? Спасибо

  • Действия исполнителя при получении заявки на изменение договора на подключение
    0 руб.

    В соответствии с пп. в) п.46 Правил №787 Заявитель обязан направить Исполнителю предложение о внесении изменений в договор о подключении при внесении изменений в проектную документацию на строительство, влекущих изменение указанной в договоре о подключении нагрузки, а исполнитель в соответствии с пп. г) п. 43 Правил №787 принять это предложение или отказать в его принятии. Правила №787 не требуют мотивированного отказа.
    1. Договор о подключении заключен по котловому тарифу, нагрузка на объект 0,12 Гкал/ч. По результатам разработки проектной документации нагрузка Заявителя была уточнена и составила 0,1 Гкал/ч. Плата за подключение при нагрузке до 0,1 Гкал/ч составляет 550 руб. Каков алгоритм действий организации-Исполнителя по договору о подключении в такой ситуации, если:
    - мероприятия Исполнителя не изменяются из-за корректировки нагрузки;
    - мероприятия исполнителя изменяются из-за корректировки нагрузки?
    2. Договор заключен по котловому тарифу 2 группы (подключаемая тепловая нагрузка более 0,1 Гкал/час и не превышает 1,5 Гкал/час) в 2020 году. В 2021 Заявитель просит согласовать отступление от условий подключения в связи с увеличением нагрузки (3 группа, тариф свыше 1,5 Гкал/ч). Размер котлового тарифа 2 группы отличается от котлового тарифа 3 группы, тарифы 2 и 3 групп 2018 отличаются от тарифов 2019.
    Каков алгоритм действий организации-Исполнителя по договору о подключении в такой ситуации, если:
    - мероприятия Исполнителя не изменяются из-за корректировки нагрузки;
    - мероприятия исполнителя изменяются из-за корректировки нагрузки?

Наверх